Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie bei Scheidung?

Da bei vielen Ehepaaren die eigene Immobilie der größte Vermögensposten ist, ist die Frage bezüglich des Immobilienvermögens von zentraler Bedeutung. Da die meisten Paare auf eine vertragliche Gütertrennung bei der Eheschließung verzichten leben sie somit in einer Zugewinngemeinschaft.

Das bedeutet, die Immobilie wird bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs als Vermögenswert berücksichtigt. Da meistens beide Ehepartner Eigentümer sind, ändert sich an den bestehenden Eigentumsverhältnissen eigentlich nichts, da der Anspruch auf Zugewinnausgleich lediglich ein reiner Geldanspruch ist.

Die Ehegatten könnten im Prinzip weiterhin gemeinsame Eigentümer der Immobilie bleiben. Allerdings werden sie in den meisten Fällen das Haus oder die Wohnung nicht mehr gemeinsam bewohnen, so dass andere Lösungen für die Vermögensauseinandersetzung gefunden werden müssen.

Die Realteilung

Am elegantesten lässt sich dieses Problem lösen, indem man eine Realteilung vornimmt. In vielen Fällen lässt sich beispielsweise ein Zweifamilienhaus in zwei Eigentumswohnungen aufteilen und jedem der Ehegatten eine Wohnung zuschlagen. Sofern die Wohnungen dann nicht genau gleich groß sind, müssen durch ein Verkehrswertgutachten die Verkehrswerte der Wohnungen festgestellt werden und ein Ausgleich geschaffen werden.

Verkauf der Immobilie

Schwieriger wird es dann, wenn keine Realteilung realisierbar ist. Das ist meistens der Fall bei einer gemeinsamen Eigentumswohnung, einem Einfamilienhaus oder einem Reihenhaus. Hier gibt es die Möglichkeit, dass die Immobilie verkauft wird und beide Ehegatten ihren Anteil, abzüglich gemeinsamer finanzieller Verpflichtungen, aus dem Verkaufserlös erhalten. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass einer der Ehegatten die Immobilie behält und Anteil des anderen abkauft. Diese Konstellation kommt häufig dann zum Tragen, wenn Kinder vorhanden sind, denen ein Ortswechsel nicht zugemutet werden soll.

Üblicherweise wird der Anwalt beider Ehegatten, einen Sachverständigen für Immobilienbewertung mit der Ermittlung des Verkehrswertes  beauftragen. Der Sachverständige wird den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung auf den aktuellen Stichtag ermitteln – oftmals der Tag, an dem die Scheidung eingereicht wurde. Um den Zugewinn während der Ehe berechnen zu können, wird der Verkehrswert / Marktwert zum Tag der Eheschließung herangezogen.

Verkehrswert einer Immobilie

Der Sachverständige wird den Verkehrswert der Immobilie nachvollziehbar für alle Beteiligten darstellen. Dabei wird je nach Konstellation das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren angewendet. Mit seinen rechtssicheren und neutralen Berechnungen ist dann eine belastbare Grundlage für die Lösung weiterer Vermögensauseinandersetzungen gelegt.

Das Sachverständigenbüro FRITZ GRUNDWERTE ist erfahren in der Bewertung von Immobilien, der Ausweisung von Leibrenten sowie sonstigen Rechten, Lasten und deren Auswirkung.